FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD MEDIANTE LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA

Actualmente en el Perú existen muchos propietarias que no les importa su bien inmueble (casa o terreno), y que son ocupadas por más de diez, quince, veinte años o más, en forma pacífica, continua y publica, y con comportamiento de dueño. Poe ello nuestro Código Civil ha considerado en su artículo 952° que quien  adquiere un bien por prescripción “puede” entablar juicio para que se le “declare propietario”, sin embargo para que esta institución jurídica emane sus efectos jurídicos, no es necesario que previamente se obtenga por parte del posesionario una sentencia judicial favorable que así lo declare, dado que el posesionario paso de una actuación de hecho a una de derecho, no está obligado de ir al poder judicial para que se le declare como propietario pues nuestro sistema jurídico no los obliga; hay que reconocer que lamentablemente en este articulo, se cometió un craso error, por parte de nuestros grandes juristas nacionales al momento de hacer nuestro código civil de 1984, ello ha creado una gran problema para los ciudadanos que deseen adquirir la propiedad mediante la Prescripción Adquisitiva Extraordinaria, debido a que muchos de nuestros grandes magistrados no aplican esta institución según como lo prescribe nuestro código civil, dando la razón en muchas ocasiones a las personas que tienen en ese momento la titularidad en los registros públicos, titularidad que ya no está vigente y que tiene que someterse a esta institución jurídica; por lo tanto no hay impedimento de  invocarla extraordinaria y oponerla  contra el titular registral (Cas. Nº 2432-2002—Lima Corte Suprema), además podemos mencionar que el segundo párrafo  del mismo artículo  es de naturaleza eminentemente “declarativa”, y esto se sustenta por las siguientes razones: a) La inscripción  del derecho de propiedad es un acto voluntario  que otorga  publicidad al derecho adquirido, y por lo tanto no es constitutiva de derechos, b) No corresponde su cumplimiento a los vencidos, sino en este caso al Superintendencia Nacional de los Registros Públicos c) La usucapión extraordinaria  es una acto administrativo facultativo (Cas. Nº 2432-2002—Lima Corte Suprema).

El desprestigio de nuestro sistema judicial (con sus distinguidas excepciones), se ve sumado con normas que no están nada claras, adicionalmente se suma esto a decisiones que amparan el desalojo o la reivindicación sobre la Prescripción Adquisitiva Extraordinaria, y para este criterio de los magistrados fundamento sería muy simple y sencillo “el poseedor  no tiene sentencia consentida y/o ejecutoriada que demuestre que el inmueble lo adquirió por la institución del derecho civil en mención. Estas decisiones judiciales demuestran un desconocimiento total del derecho civil, con ello desalientan la explotación de los bienes inmuebles por parte de los poseedores, que incentivo tendrán,  estos para cuidar  e introducir  mejoras en un inmueble  si luego de un tiempo prolongado el propietario lograra la restitución  del bien usando la acción  de desalojo o la reivindicación.

Sin embargo, no todo el panorama es gris en sede judicial, pues la Casación  Nº 2091-99-LAMB, de  fecha 13-01-2002,  reconoce  el carácter declarativo de la Prescripción Adquisitiva Extraordinaria, luego de haberse preguntado en el décimo  tercer considerando si la sentencia que ampara una demanda de este tipo tiene efecto constitutivo de la propiedad, es decir, si la sentencia hace nacer el derecho de propiedad o, si esta esa sólo declarativa de un derecho ya adquirido. La propia sala civil suprema responde esta interrogante, en el decimo quinto considerando, en los siguientes términos: “la acción es evidentemente declarativa, pues busca un reconocimiento de un derecho, a partir de una situación de hecho determinada, o un pronunciamiento  de contenido probatorio, que  adquirirá certidumbre mediante la sentencia (…)”.

La Sala Civil  continúa  sentando precedentes, cuando afirma en su decimo sexto considerando que: “los efectos de la sentencia declarativa se proyectan hacia el pasado, hasta el momento de la constitución  del derecho, a diferencia de la sentencia constitutiva  que proyectan sus efectos hacia el futuro”.

La adquisición de la propiedad, se puede dar de distintas causas licitas que considera el derecho. Como las causas o mecanismos de adquisición, son derivativos u originarias, las primeras se producen por un fenómeno de transmisión en donde el titular deja de serlo voluntariosamente a fin de que otro adquiera la propiedad, en cambio por las causas de adquisición originarias, no existe transmisión voluntaria de uno a otro, sino un fenómeno de pérdida de propiedad, al que se suma el nacimiento de un nuevo propietario, y una de esas causas o mecanismo es la prescripción extraordinaria, institución conocida desde el tiempo de los romanos, con toda razón Henry Summer dijo: “Nada hay en la práctica de los romanos que atestigüe en tan alto grado  de su genio jurídico como el empleo de la prescripción”.

De conformidad con nuestra legislación, plasmada en el  articulo Nº 950 de nuestro Código Civil, la posesión que se consuma con la Prescripción extraordinaria, debe contar con las siguientes cualidades: pacifica, publica y continua, sumada al comportamiento en concepto de  dueño; enseguida haremos un análisis de todas estas cualidades que debe desarrollar el posesionario para que pueda invocar la Institución Jurídica en mención.   

 

POSESION EN CONCEPTO DE DUEÑO

Según el gran jurista Luis Diez Picazo dice que “haya una posesión  en concepto de dueño cuando el poseedor se comporta según el modelo o estándar  de comportamiento  dominical y cuando  el sentido objetivo y razonable derivado de este comportamiento suscite objetivo y razonable de este comportamiento suscite en los demás la apariencia de que el poseedor es dueño”.  Se debe dejar en claro  que el animus domini no puede quedar  circunscrito al ámbito psicológico del poseedor, ya que la intención  de este debe materializarse a través de su comportamiento en no reconocer otra potestad superior. El animus domini no es un elemento subjetivo, una simple intención, lo cual no es relevante para producir efectos o consecuencias jurídicas y que por lo demás, no podría ser probado para el mundo del derecho. Se trata de un comportamiento exterior, notorio, constante, basado en cuestiones objetivas, como la causa  (origen)  de  la posesión.  De  acuerdo   con el principio  de Kant, no basta que tenga  la custodia de la cosa. Una protección  basada en el sagrado  de  la  personalidad  del  hombre  requiere  que  el  objeto  sea  colocado dentro de la esfera de tal personalidad, que la libre voluntad  se haya fijado sin restricciones en ese objeto.

Debe de haber entonces una intención de apropiarse de el, es decir, de hacerlo de uno mismo, o propio de uno. Para efectos prácticos, la determinación de si el poseedor actúa como propietario o no, requiere el conocimiento de la causa posesoria. No hay otra forma de diferenciar una posesión  de la otra. Así, lo dicen con toda claridad Sacco y Raffaele Caterina: el animus domini es la voluntad de sujetar el bien como la sujeta el titular del derecho real.

La doctrina  ha ideado una noción más amplia que la del poseedor en concepto de propietario, y por ello actualmente se habla también  del poseedor en concepto propio o en nombre propio. Este tipo de poseedor se caracteriza por contar con el poseedor de hecho sobre el bien en calidad de propietario o de titular de cualquier hecho real. Por tanto, el poseedor en nombre propio, abarca a quien  posee  como propietario, o como usufructuario, o como titular de una servidumbre, etc., sin importar que tenga o no el derecho en cuestión. Esta categoría tiene como fin  exclusivo unificar a todos los poseedores  que se hayan habilitados para ganar por usucapión el derecho real simétrico en caso  de posesión continua.  Por ejemplo: el poseedor  como propietario  puede adquirir la propiedad por prescripción extraordinaria, el poseedor como usufructuario  puede adquirir el usufructo, aunque el código no lo dice expresamente, el poseedor de una servidumbre puede adquirir la servidumbre por usucapión. En este caso, estaríamos en presencia de lo que también  se denominado posesión civil, es decir, aquella que se ejerce como si correspondiese al titular de un derecho real. El animus  referido al poseedor en concepto de dueño, se amplía con el animus rem sibi habendi (tener la cosa como suya) a todos los poseedores en concepto de titular de cualquier derecho real.

El derecho español  en el artículo 432 consagra esta figura cuando habla de la intención de tener la cosa o derecho como suyos, asimismo como decía Bartolo, y se comprueba aquí, la posesión  civil sólo despliega sus efectos en el ámbito de la prescripción.

El animus dominis exige que el poseedor no reconozca un derecho superior al suyo por todo el plazo de la prescripción, lo cual  descarta aquellas hipótesis donde el poseedor paga la renta, solicita permisos o incluso  ofrece  comprar el bien  a quien lo considera el titular. En tales  situaciones  su posesión es subordinada a otro, en consecuencia no se le considera titulo  de dueño. Un caso paradigmático se dio cuando un sujeto poseía un bien  de propiedad estatal. Ese hecho, por supuesto, es indicativo suficiente que descarta el animus dominim pues se está reconociendo expresamente un derecho superior.

 

LA POSESIÓN COMO BASE DE LA PRESCRIPCIÓN.-  El sustento principal  de la prescripción extraordinaria es la posesión por ello se considera indispensable este hecho para su configuración; asimismo no es posible determinar la noción jurídica de la presente institución, sin entrar a detallar la “polémica”  clásica  sostenida  por dos grandes juristas del siglo XIX, como son Savigny  eIhering. Savigny, publicado en 1803 en su obra La Posesión – tratado de la posesión  según los principios del derecho romano- donde concluía que la posesión tenía dos elementos: el corpus y el animus. El primero es la posibilidad física de actuar  sobre la cosa, de disponer de ella y de defenderla  de cualquier acción extraña. Por supuesto  que este corpus requiere una voluntad de tener y  mantener  el contacto físico. En caso de falta de voluntariedad, por ejemplo: se introduce una sortija de oro entre las ropas de una persona dormida, habrá una simple  Yuxtaposición local, esto es, un contacto físico involuntario. Pero, además de la existencia de un Corpus Voluntario, se requiere la existencia del animus domini, es decir, que la intención  de poseer como propietario, esto es, de no reconocer en cabeza de otro mejor derecho. El animus no es una simple voluntad de poseer de otro mejor derecho. El animus no es una simple voluntad de poseer el bien para sí, sino una voluntad calificada para ser el titular de la posesión. Por tal motivo Savigny, sólo eran poseedores el dueño, el que actúa como si fuese dueño, el usurpador y el ladrón.  Sin embargo en el derecho romano se reconocía también como poseedores al enfiteuta, al superficiario, al acreedor prendario y al precansta; ningún de los cuales tenia animus domini. Para salvar  la unidad  de su teoría, Savigny denomino a estos supuestos anómalos  como poseedores derivados, por cuanto el titular originario enajenaba  la posesión  para determinados efectos prácticos. Según  esta teoría, las otras categorías de sujetos  que tuviesen contacto con el bien, eran tenedores, y no gozaban de la protección  posesoria, la cuestión  definitoria entre la posesión  y la tenencia es la presencia del animus domini, salvo en los casos ya señalados de los poseedores derivados. Ihering, no recusa la voluntariedad en la posesión, sino la existencia de una especial intención de comportarse como propietario materializado  en el animus domini, en consecuencia para Ihering  no basta el contacto físico  entre el sujeto y el bien, sino además el ánimo de poseer. En caso de ausencia de este elemento subjetivo (como en el ejemplo del sujeto dormido), entonces nos encontramos  en presencia de una simple relación  del  lugar, análoga a la yuxtaposición local de la teoría  de Savigny, y la que no tiene significado  jurídico alguno. Ahora pues si la persona manifiesta su voluntad dirigida hacia el bien, esta toma la forma de relación  fáctica exclusiva y exteriormente  reconocible. La relación posesoria  se caracteriza por la posibilidad de obrar por si mismo sobre el bien, y por la exclusión  de todos los demás para obrar por si mismo sobre el bien.

El corpus y la voluntad (no se refiere al animus domini), están  fundidos indisolublemente, uno  no existe sin el otro, por ello, la posesión  es la voluntad  materializada en la relación fáctica. Es así, que este era el pensamiento de Ihering: La posesión  no es, pues, la simple reunión del corpus  y del animus, lo que implicaría para cada una de esas dos condiciones una existencia previa, sino  que el corpus es el hecho de voluntad; no existe  en el pasado, al modo  que la palabra  no existe  antes de pronunciada. El corpus y el animus  son entre si como la palabra y el pensamiento, hasta  entonces puramente interno, en el corpus toma cuerpo la voluntad, hasta aquel momento puramente interior, ninguno de los existía antes de entonces para la percepción. La relación  de lugar  no tiene importancia, que la de ser la condición  indispensable de la voluntad  de poseer; pero no se convierte en corpus, sino desde que la voluntad le imprime el sello de la relación posesoria.

Bien puede decirse  que la doctrina posesoria de Savigny se halla construida de abajo hacia arriba. La parte inferior  de la escala se encuentra la tenencia como concepto general, y de esta pasa a la escala superior construida por posesión, siempre que se tenga el animus domini. La posesión implica la tenencia, en cambio la tenencia no necesariamente constituye relación posesoria. Por el contrario, la doctrina de Ihering está elaborada de arriba hacia abajo.

Lo normal de lo característico de la posesión, y sólo en forma excepcional, que hay tenencia cuando el ordenamiento jurídico decide, por cuestiones de política legislativa, degradar una relación  posesoria y convertirla en mera tenencia. En buena cuenta la tenencia es una situación  residual, mientras que la posesión queda así potenciada. Es más, la tenencia y la posesión comparten la misma naturaleza intrínseca, salvo la declaración legal de excepcionalidad.   

Finalmente, en este orden de ideas la propiedad nace de la posesión de las cosas, y el dominio se justifica como u titulo que el ordenamiento confiere para logar la posesión. En tal contexto la posesión es la madre que alumbra la propiedad, y por ello la usucapión extraordinaria viene a ser el mecanismo para adquirir los derechos sobre las cosas.